Заберут ли единственное жильё при банкротстве: как защитить квартиру в Новосибирске

Что говорит закон об исполнительском иммунитете

Абзац 2 части 1 ст. 446 ГПК РФ запрещает обращать взыскание на жилое помещение (его части), если для должника и совместно проживающих с ним членов семьи оно является единственным пригодным для постоянного проживания. Исключение одно: если помещение в ипотеке и на него по закону об ипотеке может быть обращено взыскание.

В банкротстве норма работает через п. 3 ст. 213.25 Закона № 127-ФЗ: такое имущество из конкурсной массы исключает финансовый управляющий, а разногласия рассматривает суд в порядке п. 2 ст. 60. Участок под жильём защищён абзацем 3 части 1 ст. 446 ГПК РФ, кроме ипотеки.

Что изменилось 3 апреля 2026 года

Федеральный закон от 23.03.2026 № 67-ФЗ с 03.04.2026 дополнил часть 1 ст. 446 ГПК РФ: защищены бесплатно предоставленный многодетным земельный участок (или доля в нём) и единственное транспортное средство многодетной семьи, членом которой является должник. Ипотека остаётся исключением.

Абзац о единственном жилье в 2024–2026 годах не менялся: публикации о «новом законе о защите единственного жилья» обычно касаются других актов.

Когда иммунитет не работает

Иммунитет не срабатывает в четырёх ситуациях.

1. Ипотека или залог: на заложенное жильё защита не распространяется (абзац 2 части 1 ст. 446 ГПК РФ).
2. Явно избыточное жильё: суд может не применить иммунитет, предоставив замещающее (Постановление КС РФ от 26.04.2021 № 15-П).
3. Несколько жилых помещений: защита действует для одного, с учётом места фактического проживания семьи (Обзор ВС РФ от 18.06.2025).
4. Доля в праве: доля в общем имуществе может включаться в массу с правом кредитора требовать выдела (п. 4 ст. 213.25).

Порога метража или стоимости в законе нет: избыточность суд оценивает по обстоятельствам дела.

Ст. 213.10-1: отдельное мировое соглашение с ипотечным банком

С 08.08.2024 действует ст. 213.10-1 Закона № 127-ФЗ (введена 298-ФЗ): должник и ипотечный кредитор вправе заключить отдельное мировое соглашение — только между собой, не распространяя его на других кредиторов.

Со дня утверждения судом взыскание на жильё и участок не обращается, они не включаются в имущество для реализации, ипотека не прекращается, требования банка исключаются из реестра, а дело не прекращается — процедура идёт по остальным долгам.

Ограничения: если иного имущества не хватает на первую и вторую очередь реестра, нужно внести на спецсчёт не более 10 % стоимости жилья (п. 6 ст. 213.10-1); соглашение не утверждается, если применение ст. 446 ГПК РФ признано необоснованным (п. 8). Долг по нему не списывается (п. 3 ст. 213.28).

Ст. 213.27-1: как делят выручку от продажи ипотечного жилья

Если продаётся единственное ипотечное жильё, выручку делят по ст. 213.27-1 Закона № 127-ФЗ (62-ФЗ от 23.03.2026, действует с 03.04.2026):

• 80 % — залоговому кредитору, но не более суммы его требований (за вычетом расходов по п. 6 ст. 138);
• 10 % — на первую и вторую очередь реестра, если иного имущества не хватает;
• 10 %, но не более первоначального взноса и внесённых платежей, — должнику из конкурсной массы;
• остаток — залоговому кредитору, затем должнику.

Сведения публикуются в ЕФРСБ; 10 рабочих дней даётся, чтобы просить суд уменьшить сумму (п. 2 и п. 3 ст. 213.27-1).

Замещающее жильё: позиция судов, а не норма закона

Отдельной нормы о замещающем жилье в § 1.1 главы X Закона № 127-ФЗ нет: в ст. 213.27 всего шесть пунктов, и о нём они не говорят. Это правовая позиция Конституционного Суда РФ из Постановления от 26.04.2021 № 15-П.

Суд может разрешить продажу единственного жилья, если должнику предоставляется другое пригодное для проживания. Исход зависит от стоимости жилья, состава семьи и поведения должника; бывают и отказы кредиторам, когда «замещение» заметно ухудшает положение семьи.

Как исключить жильё из конкурсной массы

Имущество, защищённое ст. 446 ГПК РФ, исключает финансовый управляющий (п. 3 ст. 213.25 Закона № 127-ФЗ). Ему направляют заявление с документами о единственности жилья; если управляющий бездействует или включил жильё в опись, спор решает суд в порядке п. 2 ст. 60.

В заявлении указывают адрес и характеристики помещения, состав семьи и нормы: абзац 2 части 1 ст. 446 ГПК РФ, п. 3 ст. 213.25. Образец — ходатайство об исключении имущества из конкурсной массы.

Дела ведёт Арбитражный суд Новосибирской области: 630102, г. Новосибирск, ул. Нижегородская, д. 6. Заявление подаётся через «Мой арбитр», судебных присутствий у суда нет.

Что сделать до подачи заявления

• Проверить ЕГРН: ипотека, собственники, размер вашей доли.
• Собрать сделки за 3 года: документы по недвижимости, ценным бумагам, долям, транспорту и любым сделкам дороже 300 000 ₽ (абзац 7 п. 3 ст. 213.4).
• Не совершать сделок с родственниками и не гасить отдельные долги «вперёд»: неравноценные сделки оспариваются в пределах 1 года (п. 1 ст. 61.2), сделки во вред кредиторам — 3 лет (п. 2 ст. 61.2), платежи отдельным кредиторам — 6 месяцев (п. 3 ст. 61.3).

Для подтверждения единственности жилья нужны выписка ЕГРН, справка о составе семьи, документы на другие помещения, а также свидетельство о браке и брачный договор, если он есть (абзацы 15–18 п. 3 ст. 213.4). Общий пакет — на странице документы для банкротства.

Пять ошибок, которые дороже всего обходятся

1. Переоформить квартиру на родственника: сделка оспаривается (п. 2 ст. 61.2), а сокрытие имущества — основание не освобождать от долгов (абзац 4 п. 4 ст. 213.28).
2. Умолчать о втором жилье или доле: недостоверные сведения могут привести к тому же результату (абзац 3 п. 4 ст. 213.28).
3. Ждать, что управляющий исключит жильё сам: заявление и документы подаёт должник.
4. Подписать соглашение с банком на нереальных условиях: такой долг не списывается (абзац 2 п. 3 ст. 213.28).
5. Не внести 25 000 ₽ вовремя: с 09.01.2026 отсрочка отменена (п. 4 ст. 213.4 в редакции 544-ФЗ).

На что ориентироваться в практике

Ориентиры: Постановление КС РФ от 26.04.2021 № 15-П (иммунитет и замещающее жильё), Обзор судебной практики по делам о банкротстве граждан, утверждённый Президиумом ВС РФ 18.06.2025 (выбор жилья с учётом места проживания семьи), Постановление КС РФ от 17.12.2025 № 46-П (снятие уголовных арестов).

По данным Федресурса, в Новосибирской области за 2025 год введено более 13,7 тыс. процедур реализации имущества — на 31,9 % больше, чем годом ранее, и для Арбитражного суда Новосибирской области споры об исключении жилья — массовая категория. Подробнее: судебная практика, Арбитражный суд Новосибирской области.

Информация на сайте носит справочный характер и не является юридической консультацией или публичной офертой. Решение о признании гражданина банкротом принимает Арбитражный суд Новосибирской области по результатам рассмотрения дела. Итоговый результат зависит от конкретных обстоятельств и документов.